Skipulag einbýlishúsa: Reglur sem tengjast einbýlishúsabyggð, þéttleika byggðar og lóðarstærðum hafa breyst mikið á síðustu árum. Viðmunarstærðir voru áður fyrr ca 7 einbýlishús á hektara (10 000 fm), með lóðarstærð að lágmarki 700 fm og hámarksnýtingarhlutfall 0.3, (n=0,3). Það sem eftir var af landinu (30%) fór í gatnakerfið og stíga. Opnu svæðin voru oft afgangssvæði þar sem erfitt var að byggja, en hentuðu vel sem útivistarsvæði. Allar eldri byggðir féllu undir þessar reglur, sem gáfu almennt lága og opna byggð.
Í dag hefur orðið mikil breyting á skipulagi einbýlishúsa, ekki aðeins í Hveragerði. Reglurnar hafa breyst verulega, án þess að almenningur hafi í raun tekið eftir því. Einbýlishúsalóðirnar hafa minnkað, oft um 30%, allt niður í ca. 500 fm eða minna. Að sama skapi hefur hámarksnýtingarhlutfall aukist frá n=0,3 í n=0,4-0,5, aukning um 33-60%. Þétting byggðar hefur því tvöfaldast og kallar á tveggja hæða íbúðarhús á litlum lóðum, sem oftast voru áður einnar hæðar á stórum lóðum. Venjulegur íbúi, væntanlegur byggjandi einbýlishúss, þekkir ekki þessar breytingar og sér fyrir sér einbýlishús eftir gömlu reglunum. Staðan í dag er eftirfarandi:
Venjuleg einbýlishús eru gróft séð, 110-125-135 fm íbúð og 25 fm bílskúr, alls 135-150-160 fm. Í dag fer bæjarfélagið Hveragerði fram á gatnagerðargjald fyrir að lágmarki 200 fm./ hús, hvort sem byggjandinn ætlar að byggja svo stórt eða ekki. Ofan á nýbyggingar er nýr gjaldstofn, kallaður byggingaréttargjald, sem er tengdur gatnagerðargjaldinu, oftast 30% til viðbótar, en sjást hafa tölurnar 40% og 50% eftir vinsældum byggingarlóðanna. Til einföldunar er hér verið að hækka gatnagerðargjaldið um minnst 30% þó það heiti byggingaréttargjald. Vafi ríkir samt um hvort byggingaréttargjaldið hafi lagalegan grunn. Byggingaraðili einbýlishúss er því krafinn um gjald sem samsvarar að lágmarki 260 fm húsi, þótt húsið sem byggja á sé ætlað helmingi minna. Venjulegur íbúi hefur engan áhuga á 200 fm einbýlishúsi og alls ekki að greiða fyrir svo stórt hús sem varla kemst fyrir á lóðinni. Útreikningarnir eru eftirfarandi:
Í dag (2026) er gatnagerðargjaldið 45.298 kr./fm. fyrir einbýlishús, og 30% gjaldið fyrir byggingarréttinn 13.589 kr./fm. saman 58.887 kr./fm. alls kr. 15.310.620 fyrir öll einbýlishús 200 fm eða minna. Hönnunarkostnaður lyftir kostnaðinum í áttina að 20.000.000 kr. áður en fyrsta skóflustungan er tekin. Fjöldi byggingargjalda fylgir síðar, á meðan húsið er í byggingu: Stofngjald vatnsveitu er mismunandi eftir stærð heimæðar, skráð 211.389 – 1.509.920 kr, stofngjald fráveitu 301.984 kr, byggingarleyfisgjald 301.984 kr, framkvæmdaleyfisgjald 30.198 – 452.976 kr, og að lokum fjölmörg þjónustugjöld tæknideildar sem numið gætu 250.000 – 300.000 kr. Byggjandinn þarf að gera ráð fyrir 22-24.000.000 kr til að mæta föstum liðum áður en til eiginlegra framkvæmda kemur. Til viðbótar fer byggingarkostnaðurinn sjálfur eftir lóðaraðstæðum og fjármagnskostnaðinum, sem er breytilegur eftir verðbólgu.
Hveragerði sker sig ekki úr hvað þessar gjaldtökur varðar. Gjöld sveitarfélaga eru hluti vandans, því þau hafa meira en tvöfaldast. Bara gatnagerðargjaldið og byggingaréttargjaldið eru 7.500.000 kr hærra, en talist geti eðlilegt miðað við hússtærð. Sveitarfélög hafa bætt við fjölda liða sem áður fylgdu gatnagerðargjaldinu og krefjast aukagreiðslu fyrir hvern lið. Húsbyggjandinn verður að sætta sig við gjaldtökuna. Það þarf engan að undra um fasteignaverðið í dag. Sveitarfélögin eru gráðugust allra.
Róbert Pétursson, Hveragerði
